Apa Itu BPHTB dan Siapa yang Wajib Membayarnya?
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sejak berlakunya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), BPHTB resmi beralih status dari pajak pusat menjadi pajak kabupaten/kota. Artinya, pemungutan dan pengelolaan BPHTB kini dilakukan oleh pemerintah kabupaten/kota tempat properti berada, bukan lagi oleh Direktorat Jenderal Pajak.
BPHTB wajib dibayar oleh pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan — bisa perorangan maupun badan hukum. Yang termasuk perolehan hak meliputi jual beli, tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan dalam perusahaan, pembagian hak bersama, lelang, dan pemberian hak baru. Dalam transaksi jual beli properti, BPHTB dibayarkan oleh pembeli, sedangkan PPh Final 2,5% ditanggung penjual.
Rumus Perhitungan BPHTB
Perhitungan BPHTB menggunakan tarif tunggal sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Sebelum tarif diterapkan, nilai perolehan dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP):
Nilai perolehan yang digunakan adalah harga transaksi, atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP (sering terjadi pada transaksi "di bawah tangan" untuk menghemat pajak), maka NJOP yang menjadi dasar. NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp 60 juta, namun banyak pemda menetapkan Rp 80 juta per wajib pajak. Setiap wajib pajak hanya berhak atas satu kali pengurangan NJOPTKP dalam satu tahun.
Contoh Kasus Perhitungan BPHTB
Kasus 1: Beli Rumah Rp 800 Juta, NJOPTKP Rp 80 Juta
Kasus 2: Perolehan Waris, Nilai Rp 1 Miliar
Syarat Bebas BPHTB dan Pengurangannya
Beberapa kondisi perolehan hak justru bebas dari BPHTB atau mendapat pengurangan. Perolehan yang dikecualikan antara lain perwakilan diplomatik/konsuler, negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, badan/lembaga internasional, orang pribadi/badan karena konversi hak, dan perolehan pertama kali oleh badan yang dikelola dengan prinsip syariah. Sedangkan waris dan hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat dapat memperoleh pengurangan 50%.
Selain itu, terdapat pengurangan BPHTB untuk perolehan hak pertama kali dengan nilai NPOPKP tertentu (program perumahan rakyat), yang dapat berupa pengurangan sebesar 50% dari BPHTB terutang, sesuai Peraturan Menteri Keuangan yang berlaku pada masing-masing pemda. Untuk perhitungan PPh penjual properti, Anda dapat menggunakan perhitungan pajak daerah lainnya.
Pertanyaan Paling Sering Diajukan (FAQ)
Q: Berapa tarif BPHTB yang harus dibayar?
BPHTB dikenakan tarif tunggal 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP), yaitu nilai perolehan dikurangi NJOPTKP.
Q: Berapa batas NJOPTKP untuk pengurangan BPHTB?
NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp 60 juta, namun banyak pemda menetapkan Rp 80 juta per wajib pajak. Hak ini hanya berlaku satu kali per tahun.
Q: Siapa yang wajib membayar BPHTB dalam transaksi jual beli?
BPHTB dibayar oleh pembeli sebagai pihak yang memperoleh hak, sedangkan PPh Final 2,5% ditanggung penjual.
Q: Apakah perolehan waris dikenakan BPHTB?
Waris dan hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat dapat memperoleh pengurangan BPHTB sebesar 50% dari tarif normal.
